상속세 개편안 2026, 실제로 달라지는 것과 아직 못 바뀐 것 — 부동산 전문가가 직접 정리한 현실 점검

2026.04.10 · 글 송석 · 부동산 세제 분석

상속세 개편 논의가 3년째 이어지고 있지만, 2026년 4월 현재 실제로 바뀐 것과 여전히 표류 중인 것이 뒤섞여 혼란이 큽니다. 자녀공제 5억 확대는 시행됐지만, 최고세율 인하와 유산취득세 전환은 아직 국회 문턱을 넘지 못한 상황입니다.

“상속세 17억까지 면세된대!” 작년 가을, 어머니한테 전화가 왔었거든요. 뉴스에서 봤다면서 한껏 들뜬 목소리였는데, 저는 순간 말문이 막혔습니다. 그게 확정된 게 아니거든요. 정부 발표, 대통령 발언, 국회 논의, 최종 의결 — 이 네 단계가 전부 다른 건데 뉴스 제목만 보면 다 같은 이야기처럼 보이니까요.

부동산 관련 상담을 하다 보면 이런 혼선이 실제 의사결정을 흔드는 걸 자주 봅니다. “어차피 바뀌니까 증여 안 하고 기다릴게요”라고 했다가, 법안이 무산되면서 타이밍을 놓친 분도 여럿 만났어요. 그래서 이번에는 진짜 확정된 것과 아직 확정 안 된 것을 칼같이 구분해서 정리해보려 합니다.

특히 서울·수도권에 아파트 한 채라도 갖고 계신 분이라면, 지금 이 글이 향후 수천만 원의 세금 차이를 만들 수도 있어요. 과장이 아니라 실제 시뮬레이션 돌려보면 그렇습니다.

상속세 개편, 왜 이렇게 헷갈리는 건지부터

솔직히 저도 처음에는 헷갈렸습니다. 2024년 7월 정부가 “자녀공제 10배 인상, 최고세율 40%로 인하”를 발표했을 때, 업계에서는 “드디어!”라는 반응이 대부분이었거든요. 그런데 그해 12월 국회 본회의에서 통째로 부결됐습니다. 12·3 계엄 사태 직후의 정치 혼란이 원인이었죠.

그러다 2025년 이재명 대통령이 취임하면서 분위기가 다시 바뀌었어요. 9월 취임 100일 기자회견에서 “18억까지 상속세 부담 없게 하자”는 발언이 나왔고, 여야 모두 개편 필요성에는 공감했습니다. 일괄공제 8억, 배우자공제 최소 10억으로 올리면 합산 18억까지 면세가 되는 구조였죠.

근데 또 무산됐거든요. 2025년 11월 말, 상속세 공제 확대안이 국회 문턱에서 다시 좌절. 여야가 구체적인 공제 규모와 세율 인하 폭에서 합의를 이루지 못했습니다. 결국 2025년 12월 2일 국회 본회의를 통과한 세법개정안에는 상속세 핵심 개편이 빠졌어요.

다만 여기서 중요한 게 있습니다. 자녀공제 1인당 5억 원 확대는 별도 법안으로 처리되어 2026년 1월 1일부터 시행에 들어갔다는 보도가 다수 있어요. 기획재정부와 여러 세무 전문 매체에서 이를 확인하고 있습니다. 다만 최고세율 인하(50%→40%)나 일괄공제 상향(5억→8억)은 통과되지 못한 상태입니다.

2026년 확정된 변화 — 자녀공제 5억 시대 개막

가장 크게 체감되는 변화부터 짚어볼게요. 2026년 1월 1일 이후 상속이 개시되는 건부터, 자녀 1인당 상속공제가 기존 5,000만 원에서 5억 원으로 10배 올랐습니다. 이건 여러 매체와 세무법인에서 확인된 사항이에요.

이게 왜 파격이냐면, 1997년 이후 무려 28년 동안 자녀공제가 5,000만 원에 묶여 있었거든요. 그 사이 서울 아파트 중위 가격은 2억 원대에서 12억 원대로 올랐으니, 사실상 중산층을 상속세 과세 대상으로 끌어들인 셈이었죠.

자녀공제 확대의 실질적 효과를 계산해보면 이렇습니다. 배우자 + 자녀 2명 가정의 경우, 기존에는 일괄공제 5억 + 배우자공제 5억 = 최대 10억 원까지만 비과세였어요. 이제 자녀공제 10억(5억×2)이 별도로 적용되면서, 공제 한도가 상당히 넓어졌습니다.

그런데 여기서 주의할 점이 있어요. 자녀공제는 기초공제(2억 원) + 인적공제(자녀공제 포함) 합산액과 일괄공제(5억 원) 중 큰 쪽을 선택하는 구조예요. 자녀가 1명이면 기초2억+자녀5억=7억이 일괄공제 5억보다 크니까 7억을 받을 수 있고, 자녀가 2명이면 12억을 받을 수 있는 거죠. 여기에 배우자공제(최소 5억)를 더하면 상당한 금액이 됩니다.

표에서 보시다시피, 자녀공제만 확 올라갔고 나머지는 그대로입니다. 뉴스에서 떠들었던 “세율 인하”, “18억 면세”, “유산취득세 전환”은 전부 아직 미완의 과제예요. 이걸 구분 못 하면 잘못된 판단으로 이어질 수 있습니다.

두 번이나 무산된 것들 — 세율 인하와 18억 공제

이 부분이 정말 안타까운 지점이에요. 상속세 최고세율을 50%에서 40%로 내리는 방안은 2024년 7월 윤석열 정부 시절 처음 발표됐습니다. 과세표준 최저구간도 1억에서 2억으로 올리고, 최대주주 할증평가(경영권 프리미엄 20%)도 폐지하겠다고 했어요.

그런데 2024년 12월 국회 본회의에서 전부 부결. 당시 더불어민주당이 “부자 감세”라며 반대했거든요. 금투세 폐지는 통과시키면서 상속세는 막아버린 겁니다.

2025년에 와서는 이재명 정부가 방향을 살짝 틀었습니다. “일반적인 상속세를 낮추는 건 동의할 수 없다”면서도, 중산층 보호 차원에서 공제 한도를 18억까지 올리자는 입장이었어요. 배우자공제 최소 10억 + 일괄공제 8억 = 18억, 이 구조였습니다. 실제로 2025년 11월 여야 의원들이 관련 법안을 여러 건 발의했고요.

무산된 이유를 좀 더 들여다보면, 세수 감소 우려가 가장 컸습니다. 국회예산정책처 분석에 따르면 일괄공제를 5억에서 8억으로만 올려도 향후 5년간 3조 843억 원의 세수가 줄어든다고 했거든요. 여기에 세율까지 인하하면 감소 폭이 더 커지니, 야당 입장에서는 쉽게 동의하기 어려웠던 거죠.

유산취득세 전환, 75년 만의 대수술은 언제

상속세 논의에서 가장 근본적인 변화는 사실 공제 한도가 아니라 과세 방식 자체의 전환입니다. 지금은 ‘유산세’ 방식이에요. 돌아가신 분이 남긴 전체 재산을 한 덩어리로 보고 세금을 매기는 구조죠. 1950년 상속세가 도입된 이래 75년간 이 방식이 유지돼 왔습니다.

정부가 추진하는 ‘유산취득세’는 완전히 다릅니다. 각 상속인이 실제로 받은 금액에 대해서만 세금을 내는 방식이에요. 비유하자면, 피자 한 판(20억) 전체에 높은 세율을 때리던 걸, 조각 하나하나(6~7억씩)에 낮은 세율을 적용하는 거죠.

2025년 3월 기획재정부가 유산취득세 도입 방안을 공식 발표했고, 5월에는 국무회의를 통과해서 국회에 법안이 제출됐습니다. 직계존비속 기본공제 5억 원, 기타 상속인 2억 원, 배우자 10억 원까지 공제하는 설계였어요. 여기에 인적공제 최저한 10억 원을 두어서, 미달하면 추가공제도 가능한 구조였습니다.

하지만 결과는 아시다시피 국회를 통과하지 못했어요. 한국경제(2025.12.4) 취재수첩에는 “10년간 공들인 유산취득세 외면한 국회”라는 제목이 붙었을 정도입니다. 현재는 2028년 시행을 목표로 중장기 과제로 분류되어 있고, 2026년 정부입법계획에 상증세법 개정이 포함되어 있으니 올해 정기국회(9~11월)에서 다시 논의될 가능성은 있어요.

OECD 38개국 중 유산세 방식을 유지하는 나라는 한국, 미국, 영국, 덴마크 4개국뿐이에요. 일본, 독일, 프랑스 등 대부분의 선진국은 이미 유산취득세로 전환했죠. 전문가들 사이에서는 전환 자체에 대한 공감대는 충분하다는 평가가 지배적입니다. 문제는 시기와 구체적인 설계인 거예요.

실전 시뮬레이션 — 15억 아파트 상속하면 세금이 얼마

제가 상담하면서 가장 많이 받는 질문이 바로 이거예요. “우리 아파트 시세가 15억인데, 상속세 얼마나 나와요?” 숫자로 직접 비교해보면 자녀공제 확대의 체감이 확 옵니다.

사례: 총 유산 15억 원, 배우자 + 자녀 2명 상속

개편 전(2025년까지)에는 이랬습니다. 일괄공제 5억 + 배우자공제 5억(최소) = 총공제 10억. 과세표준은 15억 – 10억 = 5억 원. 여기에 세율 20%(1~5억 구간)을 적용하면, 산출세액 약 8,000만 원에 신고세액공제 등을 빼면 실제 납부액은 약 6,800만 원 정도 나왔거든요.

2026년부터는 다릅니다. 자녀 2명이니까 기초공제 2억 + 자녀공제 10억(5억×2) = 12억. 이게 일괄공제 5억보다 크니까 12억을 선택합니다. 여기에 배우자공제 5억을 더하면 총공제 17억. 과세표준은 15억 – 17억 = 마이너스. 상속세 0원이에요.

그런데 만약 자녀 없이 배우자만 상속받는 경우라면? 일괄공제 5억 + 배우자공제 5억 = 10억. 자녀공제를 쓸 수가 없으니 기존과 달라진 게 없습니다. 15억 유산이면 과세표준 5억에 대해 여전히 6~7천만 원의 세금이 나와요. 이래서 가족 구성에 따른 맞춤 전략이 중요한 거예요.

한 가지 더. 상속재산에 사전증여분이 합산된다는 점을 절대 잊으면 안 됩니다. 상속인(자녀·배우자)에게는 사망 전 10년 이내, 그 외(손주·며느리 등)에게는 5년 이내 증여분이 상속재산에 더해져요. 공제가 늘었다고 좋아하다가 사전증여 합산으로 과세표준이 다시 올라갈 수 있습니다.

가업상속공제, 대통령이 직접 쓴소리한 이유

바로 며칠 전(2026년 4월 6일) 이재명 대통령이 국무회의에서 상당히 강한 어조로 가업상속공제 제도를 비판했습니다. “주차장이 무슨 가업이냐, 기가 찬다”는 발언이 나왔어요. 가업상속공제를 악용해서 주차장 사업 등으로 수백억 원의 부동산을 세금 없이 물려주는 사례가 적발된 겁니다.

가업상속공제 제도는 원래 중소·중견기업의 경영 연속성을 보장하기 위해 만든 거예요. 10년 이상 정상 운영한 가업을 자녀가 이어받으면 최대 600억 원까지 공제해주는 상당히 파격적인 제도죠. 처음 도입 시 1억 원이었던 한도가 지금은 600억까지 올라온 겁니다.

문제는 제도의 취지와 달리, 부동산 임대업이나 주차장업을 ‘가업’으로 포장해서 편법 상속에 활용하는 사례가 늘었다는 거예요. 대통령이 “가업이라는 측면에서는 삼성전자 이재용 회장이 가업성이 더 높을 것”이라며 역설한 것도 이런 맥락입니다. 정부는 적용 업종 축소, 토지 공제 제한, 겸업 안분 방식 도입 등 전면 개편안을 이번 달 발표했습니다.

이건 상속세 전체 흐름에서 꽤 의미심장한 시그널이에요. “정당한 상속에 대한 부담은 줄이되, 편법은 강력히 단속한다”는 방향성이 명확해진 겁니다. 자녀공제를 대폭 올려준 것과, 가업상속공제 악용을 잡겠다는 것은 같은 맥락의 양면이라고 볼 수 있어요. 세금을 합리적으로 깎아주되, 빈틈을 이용한 절세는 허용하지 않겠다는 의지죠.

부동산 시장에 미치는 영향과 대응 전략

부동산 시장 관점에서 보면, 자녀공제 확대는 “상속 때 집을 팔지 않아도 되는 사람”이 대폭 늘어났다는 의미입니다. 수도권에서 시세 15억 원 이하의 아파트를 자녀 2명 이상에게 상속하는 경우, 사실상 세금이 0원이 되니까요. 이전에는 세금 낼 돈을 마련하려고 급매로 내놓아야 했던 물량이 시장에서 줄어드는 효과가 있습니다.

실제로 2026년 들어 강남권 20억 이상 고가 아파트를 중심으로, 상속 이후 즉시 매도하는 비율이 전년 대비 줄었다는 중개업소 이야기를 들은 적 있어요. 물론 아직 통계로 확인된 건 아니고 현장 체감이지만, 방향성은 분명합니다.

대응 전략 측면에서 말씀드리면, 지금 시점에서 가장 중요한 건 “증여를 할 것이냐, 상속을 기다릴 것이냐”의 판단입니다. 자녀공제가 5억으로 올라간 이상, 예전처럼 “무조건 사전증여가 유리하다”는 공식이 깨졌어요. 오히려 일정 규모 이하의 자산은 상속이 더 유리한 경우가 생겼습니다.

다만 유산취득세 전환이 언제 이뤄질지 모르는 상황이라, 전문가 상담 없이 독자적으로 판단하는 건 위험합니다. 특히 사전증여 합산 기간(10년)이 유산취득세 도입 시 변경될 가능성도 있다는 점을 기억하세요. 장기적인 자산 이전 계획이 있다면, 반드시 세무사나 회계사와 시뮬레이션을 돌려보시길 강력히 권합니다.

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2026~2028 상속세 개편 로드맵과 전망

앞으로 어떻게 될까요. 2026년 정부입법계획에 상속세 및 증여세법 개정이 포함되어 있으니, 올해 안에 다시 한번 국회 논의가 이뤄질 겁니다. 관건은 크게 세 가지예요.

첫째, 일괄공제 상향. 현재 5억인 일괄공제를 7억~10억으로 올리는 안이 여전히 테이블 위에 있습니다. 배우자공제 최소액도 5억에서 10억으로 올리려는 움직임이 계속되고 있고요. 이게 통과되면 “배우자 + 자녀 없는 상속”에서도 면세 범위가 크게 넓어집니다.

둘째, 최고세율 인하. 현행 50%인 최고세율을 40%로 내리는 안은 경제계에서 끈질기게 요구하고 있어요. 2026년 4월 현재 최고세율 50%는 OECD 국가 중 일본(55%)에 이어 두 번째로 높은 수준입니다. 여기에 최대주주 할증까지 붙으면 실효세율이 60%까지 올라가거든요. 다만 이재명 대통령이 “일반적인 상속세 인하는 동의 못 한다”고 선을 그은 바 있어서, 세율 인하 자체는 쉽지 않을 전망입니다.

셋째, 유산취득세 전환. 가장 근본적인 변화인데, 2028년 시행이 목표입니다. 과세 시스템 자체를 뜯어고치는 작업이라 2~3년의 준비 기간이 필요하다는 게 정부 설명이에요. KDI(한국개발연구원)도 “유산취득세 도입 필요성에 대해 폭넓은 공감대가 있었다”고 평가한 바 있습니다.

개인적인 전망을 말씀드리면, 일괄공제와 배우자공제 상향은 올해 하반기 정기국회에서 통과될 가능성이 상당히 높다고 봅니다. 여야 모두 “중산층 상속세 부담 완화”라는 명분에는 동의하고 있으니까요. 반면 세율 인하와 유산취득세 전환은 좀 더 시간이 걸릴 겁니다. 특히 세율 인하는 “부자 감세” 프레임과 계속 충돌할 수밖에 없어요.

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